שלום לכולם!

המערכת מבצעת חישוב של זכויות בניה כאשר מדובר בפיצול אנכי-רעיוני (כשזכויות הבניה הנוספות מהוות חלק מהדירה). המערכת אינה מחשבת פיצול אופקי-פיזי (כשזכויות הבניה הינן מופרדות פיזית מהדירה,קרי- אפשרות לבנות יחידה נוספת נפרדת).

במכירה של חלק מהזכויות בנכס יש להזין ב"סכום הרכישה במטבע מקורי" את השווי המלא של הרכישה.
המערכת תחשב באופן אוטומטי את החלק היחסי של סכום הרכישה.
לדוגמא: כאשר החלק הנמכר הינו מחצית (50%) מהזכויות בנכס וסכום הרכישה המלא הוא 2,000,000 ש"ח , יש להזין ברובריקת "סכום הרכישה במטבע מקורי" את הסך של 2,000,000 ש"ח. כנ"ל לגבי ניכויים ,יש להזין את ערכם המלא. המערכת תבצע חישוב אוטומטי של החלק היחסי של הניכויים.

כאשר נמכר חלק יחסי מהממכר, יש להזין ב"שווי העסקה הכולל" את שווי חלקו היחסי של הממכר מתוך שווי המכירה.
לדוגמא: כאשר שווי העסקה הכולל הוא 2,000,000 ש"ח אולם החלק הנמכר הינו מחצית (50%) אזי יש להזין ברובריקת "שווי העסקה הכולל" את הסך של 1,000,000 ש"ח. ברובריקה לאחר מכן של "אחוז החלק הנמכר" יש להזין את אחוז החלק הנמכר של הממכר, בדוגמא הנ"ל נקיש 50%.

יחיד
יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד.

חברה
חברה וחברה נכרית כמשמעותן בפקודת החברות, אגודה רשומה כמשמעותה בפקודת האגודות השיתופיות, שותפות הרשומה לפי פקודת השותפויות, אגודה כמשמעותה בחוק העותומני על האגודות 1327

1. מהי פריסה? סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר לשלם מס שבח בשיעורי מס מופחתים לפי מדרגות מס נמוכות ובהתאם לנקודות הזיכוי להם הוא זכאי. הזכאות לחישוב המס בפריסה היא תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או תקופת הבעלות בנכס, לפי הקצרה שבהן, ומסתיימת בשנת מכירת הנכס. הפריסה משמעותית יותר למוכר בעל הכנסות נמוכות ושהינו מעל גיל 60 (שכן מגיל זה שיעורי המס מתחילים מ-10%, ראה סעיף 121 לפקודת מס הכנסה). יודגש כי "תקופת הבעלות בנכס" הינה מתחילת שנת המס שלאחר מועד רכישת הזכות.

2. בהכנסות המוכר יש לכלול את כל הכנסותיו בכל שנה שבגינה מבוקש לבצע פריסה, לרבות הכנסותיו מיגיעה אישית, רווחים מהבורסה, הכנסות מדמי שכירות (למעט הכנסות מהשכרת דירת מגורים המומסות במסלול 10% מס) וכו'. מומלץ לבקש מהמוכר לפנות לרו"ח להביא אישור על הכנסותיו ועל זכאותו לנקודות זיכוי. רו"ח מתייחס באישורו לכל היבטי המיסוי של המוכר, לרבות היותו רווק או נשוי וזכאותו למספר נקודת זיכוי בהתאם לנתוניו.

3. בעת ביצוע פריסה יש לצרף לדיווח לרשויות המס בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין לפי טופס מס' 7003. יודגש כי ניתן לבקש פריסה רק במידה והמוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה לשנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת אותם דוחות.

4. הפריסה מבוצעת רק בגין הכנסותיו של המוכר הרשום כבעל הזכויות בנכס. כך לדוגמא במידה ושני בני הזוג רשומים כבעלי הזכויות בנכס אזי יש לבצע שתי שומות עם פריסה (לגבי כל בן זוג בנפרד), כל אחת בגין מחצית שווי המכירה הכוללת פריסה עם הכנסותיו של אותו בן זוג. בעת מכירת נכס ע"י מוכר שיש לו בן זוג שאינו רשום כבעל הזכויות בנכס, הפריסה תבוצע רק בגין הכנסותיו של המוכר ולא של בן זוגו, אולם במידה ומהותית גם בן הזוג השני הינו בעל זכויות בנכס ניתן לנסות לבצע שתי שומות נפרדות ,כאמור לעיל ,בטענה של חזקת השיתוף בנכסים או כל הלכה משפטית רלוונטית אחרת.

5. בהתאם להוראות החוק, פריסה מבוצעת רק למי שהינו תושב ישראל, אולם בפסק הדין בו"ע 10516-03-12 ברוך ואח' נ' מדינת ישראל נקבע כי ניתן גם לבצע פריסה לתושב חוץ שהינו מאחת המדינות שעמן ישראל חתומה על אמנה למניעת כפל מס.

6. לפי הוראת ביצוע מס' 25/98 בעת מכירת מספר נכסים באותה שנת מס, אין לבצע פריסה ליותר מנכס אחד באותה שנת מס, אולם בפסק הדין בו"ע 005038/05 סגל ישראל נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין ,שבו נמכרו 2 נכסים באותה שנת מס, נקבע כלדקמן:
"בענייננו, החיל המשיב את הפריסה על מכירת חנות אחת בלבד לפי הנחית הוראות בצוע מס שבח מס' 25/98 שלא הוצגה. הוראות בצוע מסייעות לנישומים ולרשויות המס, ובתי המשפט מחשיבים אותן ונוהגים על פיהן אם אינן חורגות מהוראות החוק ותכליתו. בענייננו לא הוכחו הוראת חוק או טעם לייחוד הפריסה לחנות אחת בלבד. כשנישום מוכר 2 חנויות ומתחייב במסוי על 2 חנויות בגין שבח ריאלי, הפריסה מתייחסת לשבח הראלי ולא למספר הנכסים הנמכרים. לפיכך, יש להרחיב את הפריסה על העסקה של מכירת 2 החנויות".

סעיף 17(ד) לחוק קובע מהו גילום מלא:"גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס". גילום מלא מתרחש בעת שהמוכר והקונה מסכימים ביניהם כי הקונה ישא בחבות מס השבח המוטלת על המוכר. במקרה זה למעשה המוכר מבקש כי התמורה שסוכמה תיהיה התמורה שהוא יקבלה נטו. במידה וכך מבוקש בעסקה נשוא השומה ,אזי יש להקיש במחשבון על "כן" כך שבמקום המוכר, הקונה הוא זה שישא בנטל חבות מס השבח בעת המכירה.

בעל מניות מהותי – מי שמחזיק, במישרין או בעקיפין, לבדו או יחד עם אחר, ב-10% לפחות באחד או יותר מסוג כלשהו של אמצעי השליטה בחבר-בני-אדם.